2013-07-24

   Очень часто нам задают вопросы по пролонгации договора аренды земли. В этой статье мы попробуем разъяснить законодательную теорию продления договор и ее практическое применение в г. Одесса, ведь только сочетание теории и практики дает истинное понимание процесса.


   Статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» (в редакции после 11.02.2011года) определено, что по окончанию срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли).

   Законом предусмотрен следующий порядок действий арендатора и арендодателя по окончании срока действия договора. Законодатель обязывает арендатора, который хочет воспользоваться своим преимущественным правом продления договора, уведомить арендодателя в срок, который указан в договоре аренды, но не позднее одного месяца до окончания договора аренды земли. При этом арендатор составляет письмо-уведомление и приобщает к нему проект дополнительного соглашения к договору аренды. Арендодатель принимает и рассматривает данное предложение от арендатора, проверяет законность и достоверность изложенных в дополнительном соглашении положений, и, в случае отсутствия возражений относительно существенных условий, а также по всем остальным пунктам предложенного к рассмотрению проекта договора, принимает решение о продлении аренды. В случае же, если у арендодателя есть возражения по существенным условиям договора, арендодатель направляет в адрес арендатора письмо-уведомление, в котором описывает принятое решение об отказе от продления договора аренды, и указывает основания, по которым он отказывается продлевать договор аренды земли

   В статье 33 Закона «Об аренде земли» есть законодательная лазейка, которая ранее имела практическое применение. В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды и в течение одного месяца после окончания срока договора отсутствует письмо-уведомление арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

   На данный момент есть прецеденты. Так, в решение Верховного суда Украины от 12.11.2012года изложено (выдержки):

«Согласно статье 13 Конституции Украины земля является объектом права собственности Украинского народа. От имени Украинского народа права собственника осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах, определенных настоящей Конституцией.

Частью первой статьи 116 Земельного кодекса Украины установлено, что граждане и юридические лица приобретают право собственности и права пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных настоящим (Земельным – авт.) Кодексом или по результатам аукциона.

Из содержания части первой статьи 124 Земельного кодекса Украины усматривается, что передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления или договора купли-продажи права аренды земельного участка (в случае продажи права аренды) путем заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 34 статьи 24 Закона Украины «О местном самоуправлении» к исключительной компетенции городского совета относится решение в соответствии с законом вопросов регулирования земельных отношений, рассматриваются исключительно на пленарном заседании совета - сессии.

… реализация преимущественного права на возобновление договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений со стороны сторон возможна лишь при наличии решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. При отсутствии такого решения невозможно обязать этот орган в судебном порядке заключить договор или восстановить его, ведь такое обязательство противоречит требованиям законодательства».

   Как мы видим, судебная практика склоняется к тому, что возобновление договора аренды земли не может быть автоматическим, и требует обязательное принятие решения органом исполнительной власти или органом местного самоуправления о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной или коммунальной собственности). Подтверждение этому видим в пункте 1 ст. 123 Земельного кодекса Украины: «Предоставление в пользование земельного участка в других случаях осуществляется на основании технической документации по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка. В таком случае разработки такой документации осуществляется на основании разрешения, предоставленного органом исполнительной власти, органом местного самоуправления, уполномоченным осуществлять распоряжение этой земельным участком».

   Стоит отметить, что если меняется граница земельного участка либо целевое назначение, то оформление аренды проходит через разработку и согласование проекта отвода земельного участка.

   Таковы законодательные моменты пролонгации договора аренды.

   Практическое применение вышеизложенных нормативно-правовых актов в нашем городе состоит из следующих этапов:

  1. Получение в Управлении архитектуры и градостроительства заключения о возможности продления договора аренды и определению сервитутов и ограничений.
  2. Ходатайство в Одесский городской совет о продлении срока аренды земельного участка и получение решения – разрешения на разработку технической документации по землеустройству по установлению границ земельного участка в натуре (на местности).
  3. Обращение в лицензированную землеустроительную организацию и разработка землеустроительной документации.
  4. Получение ряда необходимых документов и справок.
  5. Подача документации в Департамент коммунальной собственности Одесского городского совета для подготовки решения о пролонгации договора аренды.
  6. Получение решения горсовета о продлении договора аренды.
  7. Нотариальное удостоверение договора (дополнительного соглашения). Государственная регистрация.

   Некоторые моменты из вышеизложенного перечня следует уточнить.

   Перед обращением в Управление архитектуры необходимо заказать топографо-геодезическую съемку территории, в результате проведения которой получить отчет и геоподоснову масштаба 1*500, согласованную геослужбой города.

   Статья 26 Закона Украины «Про землеустройство» определяет разработчиков землеустроительной документации.

   Пункт 2.8 «Инструкции об установлении (возобновлении) границ земельных участков в натуре (на местности) и их закрепление межевыми знаками» обозначает состав данной документации, а, следовательно, и объем получения необходимых документов и справок. Так, на основании технической документации по землеустройству, получаются: перечень ограничений и сервитутов, Выдержка с Государственного земельного кадастра про земельный участок и Выдержка о нормативной денежной оценке земельного участка.

   Полномочия городского совета по распоряжению землями изложены в статье 124 Земельного кодекса, а также в Законе «О местном самоуправлении в Украине».

   В решении органа местного самоуправления указывается ставка арендной платы. В Одессе она принимается согласно решению горсовета от 20.09.2011г. №1267-VI.

   Государственная регистрация договора аренды (либо дополнительного соглашения к договору) предопределена статьей 125 Земельного кодекса, а процесс ее проведения детализирован Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» с учетом изменений, внесенных Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования порядка государственной регистрации прав на земельные участки государственной и коммунальной собственности в связи с их разграничением».

   ЧП «Агентство «Аспект» готово помочь Вам в пролонгации договора аренды.

   Мы может грамотно и своевременно подготовить документы, поэтапно и структурировано получить необходимые согласования, а также предоставить информационно-консультационное сопровождение, что позволит Вам съекономить время и количество бюрократических процедур.

Бесплатная консультация